[부동산이야기] 20-03-13 부동산 소식

[부동산이야기] 20-03-13 부동산 소식

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아파트가 잘 빠졌다는데…좋은 아파트 구조는?

 

◇전통의 강자, 판상형

눈을 감고 아파트의 이미지를 생각해볼까요. 아마 대부분은 네모반듯한 모양을 떠올릴 겁니다. 우리 머릿속에 각인된 성냥갑 같은 흔한 '네모네모'한 모습, 그게 바로 판상형 구조 아파트입니다.

판상형은 과거부터 최근까지 꾸준히 사랑받아 왔습니다. 보통 남쪽을 향해 '一자'로 배치돼 있어 크게 트인 창을 통해 햇볕이 잘 듭니다.

다만 구조에 따라 다르지만 대체로 통풍이 힘들다는 점과 선호하지 않는 북향, 서향도 존재하는 점, 복잡한 구조로 건축비와 인테리어 비용이 많이 들고 이게 분양가와 매매가에 전가되는 것은 단점입니다.

최근에는 타워형이지만 2면·3면 개방형 설계로 고질적인 단점인 일조권과 통풍, 환기를 개선하기도 합니다.

◇4베이가 뭐야? 채광 확보에 사활

베이(bay)는 '구역'을 뜻하는데, 아파트 내부에서 전면 발코니(베란다)와 맞닿은 방과 거실 공간을 얘기합니다. 즉, 집 밖에서 아파트를 바라봤을 때 '방-거실-방'이라면 3베이, '방-방-거실-방'이라면 4베이가 되는 거죠.

과거 1990년대만 하더라도 2베이가 흔했지만, 요즘은 전용면적 59㎡는 3베이, 84㎡는 4베이라는 공식이 일반화되고 있습니다. 볕이 드는 창 쪽에 방을 최대한 많이 배치해 채광을 확보하고 냉·난방비 부담을 줄이고 있죠.

4베이의 경우 채광을 위해 발코니에 모든 방을 붙이면서 부가효과도 있습니다. 2006년 발코니 확장 합법화로 발코니를 튼 공간이 서비스 면적으로 주어져 실제 사용 면적이 느는 효과입니다.

창문이 방과 거실 쪽에 치우치면서 통기가 상대적으로 원활하지 못한 점, 거실과 주방 등 공동생활 공간이 줄어드는 점, 다른 구조에 비해 가격이 다소 높게 책정되는 점은 단점으로 지목됩니다.

[철·민 부동산백서]아파트가 잘 빠졌다는데…좋은 아파트 구조는?

 

"급매 나와도 살 사람이 없다"…강남 신축도 5억 낮춰 거래

13일 서울 강남구 압구정동 현대아파트 앞 J공인중개업소에 들어가자 수화기 너머로 다급한 목소리가 들렸다. 압구정동 현대3차 전용 84㎡를 21억원에 팔아달라는 전화였다. “지금 그 가격에는 아무도 사는 사람이 없습니다.” J공인 대표는 한숨을 쉬며 답했다. 그는 “지난해 12월만 해도 24억원에 거래된 물건이 지금은 21억원에도 매수세가 안 붙는다”며 “2018년, 지난해 하락장과는 비교가 안 될 정도로 분위기가 어둡다”고 말했다. 인근의 200m 거리에 즐비한 중개업소 10여 곳은 발길 하나 없이 한적했다.

강남 아파트값은 코로나19 사태가 터진 지난달 들어 급하락하는 추세다. 지난해 ‘12·16 부동산 대책’ 이후 짙은 관망세 속에서 그나마 있던 급매물 거래도 코로나19로 완전히 끊겼다. ‘3.3㎡당 1억원’ 시대를 연 반포동도 마찬가지였다. 이날 오후 찾은 반포자이상가 1층에 들어선 중개업소 15곳에는 손님이 한 명도 없었다. 양봉규 백마부동산 대표는 “반포동 중개업소들이 전부 문을 닫기 직전”이라며 “시세 대비 1억~2억원 저렴한 급매물이 간혹 거래되는 수준”이라고 설명했다.

강남구의 거래량 하락세가 도드라졌다. 올 2월 강남구 아파트 거래량은 181건을 기록해 작년 10월(700건)의 25% 수준으로 감소했다. 신만호 압구정동 중앙공인 대표는 “작년과 비교해 매물은 70~80% 늘었는데, 이달 들어 거래가 멈췄다”며 “작년 매도자 우위 시장 때와 정반대로 지금은 매수자가 앉은 자리에서 호가를 5000만원 넘게 낮추기도 한다”고 말했다.

"급매 나와도 살 사람이 없다"…강남 신축도 5억 낮춰 거래

경기 가라앉는데…'종부세 급발진' 후폭풍 올까

◆보유세 ‘결정타’ 될까
13일 국토교통부에 따르면 아파트 등 공동주택의 공시가격 열람이 오는 19일부터 시작된다. 산정의 기준이 되는 지난해 집값 상승률은 전년보다 낮지만 서울 강남 등지의 고가 아파트 공시가격은 오히려 더 큰 폭으로 오를 전망이다. 한 감정평가업계 관계자는 “정부가 박차를 가하는 공시가격 현실화율이 올해부터 반영된다”며 “강남 주요 아파트는 전년 대비 30%가량 급등할 전망”이라고 귀띔했다.

정부는 시세 15억~30억원대 아파트의 공시가격 현실화율 목표를 75%로 설정했다. 30억원 이상인 아파트는 80%가 목표다. 지난해 공시가격이 19억원 안팎이던 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡의 경우 올해 20억 중반대까지 오를 수 있는 셈이다. 이 면적대는 지난해 최고 34억원까지 거래됐다.

공시가격이 오르면 종부세와 재산세 등 보유세 부담이 높아진다. 특히 종부세는 당분간 집값이 떨어지더라도 정작 세금은 오르도록 설계됐다. 현실화와 더불어 올해 세율이 한 차례 더 오르고 2022년까지 공정시장가액비율도 100%로 상향될 예정이다. 공정시장가액비율은 공시가격에 대입해 과세표준을 구하는 기준이다. 올해 90%인 이 비율은 2년 뒤 100%가 된다. 다주택자의 경우 합산공시가격 6억원을 초과하는 만큼이 곧 종부세 과표가 된다는 의미다.

경기 가라앉는데…'종부세 급발진' 후폭풍 올까 [집코노미]

코로나19 팬데믹, '언택트 시대' 부동산 투자 전략은

언택트 트렌드가 부동산 하위 섹터별 명암을 가를 것이다. 최근 코로나19로 부각됐지만 이미 언택트 거래는 구조적인 변화다. 비대면 거래가 늘수록 호텔이나 장기임차 계약이 맺어지지 않는 중소형 리테일 자산의 타격이 불가피하다. 오피스는 중립적이고 주택은 안전자산으로 분류될 것이며 이커머스 활성화로 물류부동산과 데이터센터는 유망자산으로 부상할 전망이다. 지난 3년간 글로벌 리테일 매출 증분의 절반이 이커머스에서 발생했고, 이커머스 매출은 전통 소비 매출 대비 3배의 물류센터 면적을 필요로 한다는 점에서 물류부동산의 수요 증대는 필연적이다.

최근 국내 물류부동산은 연면적 3만평 이상의 대형자산, 수도권 인근의 입지, 저온기능이 내재된 복합자산, 스펙 고도화 등의 트렌드를 보인다. 올해 국내 물류센터는 최대의 공급(60만평)이 예정돼 있지만 추가적인 자산가격 상승이 기대된다. 2023년까지 연평균 이커머스 성장률은 15%에 달해 연평균 물류센터 공급이 9%씩 늘어나야 할 것으로 추정되지만 신규 개발의 어려움으로 연평균 공급 증가율은 6%로 추정돼 장기적으로 수요 초과 현상 등이 예상되기 때문이다.

지난해가 국내 리츠의 태동기였다면 올해는 본격 성장기다. 기준금리 인하 가능성, 배당수익률이 평균 6%로 회귀하며 높아진 밸류에이션 매력, 1월부터 공모리츠에 배당소득 분리과세 혜택 적용, 재간접 리츠의 규제 완화 시행 등으로 부진했던 리츠 섹터에 활기가 예상된다. 더불어 리츠의 기초자산이 물류센터, 임대주택, 주유소로 다양화하며 투자 저변도 넓어진다. 올해 물류전문 운용사인 '켄달스퀘어'가 최초의 물류리츠 상장을 준비하고 있어 주목할 만하다.

코로나19 팬데믹, '언택트 시대' 부동산 투자 전략은 - 머니투데이 뉴스

정부 부동산 규제에도 수원 집값 `타격 없다`

▲살아있는 교통호재, 높은 노후아파트 비율...수원 집값 상승 요소
실제로 수원시는 부동산 시장의 분위기를 끌어올릴 호재가 남아있는 곳이다. 가장 눈에 띄는 호재는 `GTX-C 노선`으로 경기 양주시에서 수원시까지 연결되는 노선이 지난해 12월 예비타당성조사에서 통과되었다. 이 노선은 2021년 연말 착공해 2026년 운행을 목표로 진행 될 예정이다. 노선이 개통되면 수원에서 강남 삼성역까지 20분 안으로 이동이 가능하다.

인덕원 동탄 복선전철도 호재로 수원 부동산 시장에 긍정적인 영향을 끼치고 있다. 경기 안양 인덕원에서 수원을 지나 화성시 동탄을 연결하는 복선전철로 2022년에 착공해 2026년 개통 예정으로 사업이 진행될 계획이다.
인근 지역 대비 노후 아파트 비율이 높은 것도 새 아파트 중심으로 집값을 올리는 요소로 작용하고 있다. 부동산114자료에 다르면 수원시에서 현재 2006년 이전에 입주한 입주 15년차 이상의 아파트는 총 16만6,946가구로 수원시 전체에서 62.13%를 차지한다. 이는 경기도 평균 55.55%보다 높으며, 수원시 인근 지역인 화성시(20.10%)와 용인시(55.20%)보다 월등히 높은 수치다. 때문에 새 아파트 대기 수요자로 새 아파트 중심으로 집값이 꾸준히 오를 것으로 예상된다.

이러한 상황에서 수원시에서 분양을 앞둔 새 아파트로 관심이 쏠리고 있다. 3월 수원시 영통구 망포동에서 분양을 앞둔 GS건설의 `영통자이`는 조정대상지역의 규제를 받는 아파트이지만 분양을 문의하는 전화가 끊임없이 늘고 있다는 것이 업계 관계자 설명이다. 업계관계자는 "코로나19여파에도 많은 수요자들이 분양시기를 궁금해 하시며 변경된 청약 조건이나 대출에 대해서 꼼꼼하게 문의를 주신다"며 "현재 분위기로 볼 때 청약 성적도 나쁘지 않을 것으로 보인다"고 전했다.

정부 부동산 규제에도 수원 집값 `타격 없다`

 

 

부동산 거래 모니터링 강도 높인다…사실상 전국 사정권

13일부터 부동산 탈법 거래, 편법증여 등을 겨냥한 정부의 `부동산시장 불법행위 대응팀`이 본격적으로 활동에 나선다. 전국의 주택 구입 자금조달계획서 분석과 과열지역 집중 모니터링은 물론, 집값담합 등 시장교란 행위에 대한 조사와 수사에 들어간다. 자금조달계획서 등의 제출도 이제는 계약일로부터 30일 이내에 해야 한다.

이날 국토교통부에 따르면, 자금조달계획서 관련 규제를 대폭 강화한 `부동산 거래신고 등에 관한 법률` 시행령과 시행규칙이 이날 시행된다. 이날부터 투기과열지구와 조정대상지역에서 3억원 이상 주택 거래를 하면 실거래 신고와 함께 자금조달계획서를 내야 한다. 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택 구입 시에는 계획서 내용을 입증할 수 있는 예금잔액증명서 등 증빙서류도 첨부해야 한다.

비규제지역에서도 6억원 이상 주택 구입 계약시에는 자금조달계획서를 내야 한다. 사실상 전국 단위로 규제영역이 확대된 셈이다.

실거래 신고 기간이 계약일로부터 60일 이내에서 30일 이내로 단축됨에 따라 계획서 제출 기간도 함께 단축됐다. 계약일은 가계약일도 포함될 수 있다. 가계약 때 계약을 뒷받침할 수준의 금전이 오갔다면 민법상 효력이 발생하기 때문에, 국토부는 가계약일을 기준 시점으로 잡아야 한다고 판단하고 있다.

부동산 거래 모니터링 강도 높인다…사실상 전국 사정권 - 매일경제

 

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